Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?

Tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması, kiralananın kiracıya tesliminden sonra (kiracılık devam ederken) verilmiş olması ve boşaltma tarihinin belirli olması gerekir. Türk Borçlar Kanunu m.352/1 bu şartları düzenler.

Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü geçerli mi?

Kural olarak hayır. Yargıtay uygulamasında, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmesi aranır. Sözleşmeyle aynı anda veya kiralanan henüz teslim edilmeden alındığı ispatlanan taahhütler, kiracının baskı altında olduğu kabul edilerek geçersiz sayılabilir.

Tahliye taahhüdünde tarih kısmı boş bırakılırsa ne olur?

Tanzim (düzenleme) ve tahliye tarihlerinin belirli olması gerekir. Tarihi boş bırakılan taahhütlerde uyuşmazlık çıktığında, kiracı imzasını ve tanzim tarihini usulünce çekişme konusu yapmazsa taahhütle bağlı sayılır; taahhüdün sözleşmeyle aynı tarihte alındığını ispatlarsa geçerlilik tartışması doğar.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye için süre ne kadardır?

Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Bir aylık süre içinde harekete geçilmezse kira sözleşmesi yenilenmiş sayılır ve o dönem için taahhüde dayanılamaz.

Çatılı işyeri için tahliye taahhüdü verilebilir mi?

Evet. TBK m.352/1, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır. Ancak taahhüdün yine tesliminden sonra, yazılı ve belirli tarihli olması şartı bu kiralar için de geçerlidir.

KİRA HUKUKU 6 Eylül 2026

Tahliye Taahhüdü ile Tahliye: Geçerlilik Şartları ve Yargıtay Kararları (TBK m.352)

Kira sözleşmesi, anahtar ve tahliye taahhüdü sürecini simgeleyen temsili görsel

Kısa Özet (AnswerBox): Tahliye taahhüdü; kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Geçerli olması için taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi, yazılı olması ve boşaltma tarihinin belirli olması gerekir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa kiraya veren, o tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır.

Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde kiraya verene en güçlü hukuki araçlardan birini sağlayan tahliye taahhüdü, uygulamada sıklıkla hatalı düzenlenmekte ve bu nedenle geçersiz sayılabilmektedir. Taahhüdün hukuki niteliği, geçerlilik şartları ve dayalı olarak yürütülecek sürecin süreleri, sonucu doğrudan etkiler. Bu konu, sözleşme aşamasındaki risklerle de yakından ilişkilidir; kira sözleşmesi imzalanırken dikkat edilmesi gereken hususlar için kira sözleşmesindeki görünmez tehlikeler yazısı da incelenebilir.

1. Hukuki Dayanak ve Tanım

Tahliye taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir:

TBK m.352/1: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu düzenleme, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır. Taahhüde dayalı tahliye, hem icra dairesi aracılığıyla (İİK m.272 ve devamı) hem de dava yoluyla gerçekleştirilebilir.

2. Geçerlilik Şartları

Madde metninden ve yerleşik içtihattan çıkan üç temel geçerlilik şartı bulunur:

Yazılılık: Taahhüt yazılı olmalıdır; sözlü tahliye taahhüdü geçerli değildir.
Teslimden Sonra Verilme: Taahhüt, kiralananın kiracıya tesliminden sonra, kiracılık ilişkisi devam ederken verilmelidir. Amaç, kiracının kiralananı elde etme baskısı altında olmadığı bir anda, serbest iradesiyle taahhütte bulunmasını sağlamaktır.
Belirli Tarih: Taahhütte, kiralananın boşaltılacağı tarih belirli veya belirlenebilir olmalıdır.

Güncel bir kararda bu şart açıkça vurgulanmıştır:

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2023/9521, K.2024/2557 (24.01.2024): Karara göre, taahhüdün kiralananda oturmakta iken (teslimden sonra) verilmiş olması geçerlilik şartıdır. Somut olayda henüz tamamlanıp teslim edilmemiş bir taşınmaza ilişkin sözleşmede yer alan tahliye taahhüdü, kiracılık ilişkisi başlamadığından TBK m.352 ve İİK m.275 anlamında geçerli sayılmamıştır.

3. Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

Sözleşmeyle Aynı Anda İmzalatma: Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kiralanan teslim edilmeden alınması, kiracının serbest iradesinin bulunmadığı yönünde itiraza açıktır ve geçersizlik tartışmasına yol açar.
Tarihlerin Boş Bırakılması: Tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulmak üzere boş bırakılması, uyuşmazlık halinde taahhüdün geçerliliğini tartışmalı hale getirir.
Bir Aylık Sürenin Kaçırılması: Taahhüt edilen tahliye tarihinde harekete geçilmemesi, sürenin kaçırılması sonucunu doğurur ve kira ilişkisi yenilenmiş sayılabilir.
İcra ve Dava Yolunun Karıştırılması: Taahhüde dayalı icra takibi (örnek 14 tahliye emri) ile dava yolunun usul ve sonuçları farklıdır; yanlış yol seçimi hak kaybına neden olabilir.

4. Yargıtay Kararlarının Yaklaşımı

Sözleşmeden sonraki tarihli taahhüdün geçerliliği. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilen tahliye taahhüdü kural olarak geçerlidir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2012/4748, K.2012/7319, 15.05.2012).

Aynı tarih iddiası ve ispat. Kiracı, taahhüdün sözleşmeyle aynı tarihte alındığını ileri sürebilir; ancak imzasını inkâr etmez ve tanzim tarihine usulünce açıkça karşı çıkmazsa verdiği taahhütle bağlı kabul edilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2006/6-316, K.2006/343, 07.06.2006 kararına konu Özel Daire değerlendirmesi).

Bir aylık süre ve kiranın yenilenmesi. Taahhüde dayalı dava veya takip, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır. Bu süre geçirildiğinde kira sözleşmesi yenilenmiş sayılır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/2874, K.2015/2972, 25.03.2015).

İcra takibinin süreyi koruması. Bir aylık süre içinde icra takibi başlatılmışsa, takip süreyi koruduğundan bir ay geçtikten sonra da dava açılabilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2012/2071, K.2012/2944, 27.02.2012).

Tahliyenin diğer hukuki yolları (ihtiyaç, on yıllık uzama, iki haklı ihtar) bakımından ise ayrı şartlar geçerlidir; bu sebepler ev sahibinin kiracıyı hangi şartlarda tahliye edebileceği yazısında ele alınmaktadır.

5. Kritik Süreler

Bir Aylık Süre: Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır (TBK m.352/1).
Sürenin Niteliği: Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılması halinde o dönem için taahhüde dayanılamaz ve sözleşme uzamış sayılır.
İcra Takibinin Etkisi: Süresi içinde başlatılan icra takibi süreyi koruduğundan, sonrasında dava yoluna da başvurulabilir.

6. Sonuç

Tahliye taahhüdü, geçerlilik şartlarına uygun düzenlendiğinde kiraya veren için hızlı ve etkili bir tahliye yolu sağlar. Ancak taahhüdün tesliminden sonra ve serbest iradeyle verilmesi, yazılı ve belirli tarihli olması ile bir aylık sürenin doğru yönetilmesi, sürecin sonucunu belirleyen unsurlardır. Kira ilişkisinin bütününe dair değerlendirme için kira hukuku alanındaki bilgilendirme içerikleri de incelenebilir.

Yasal Uyarı: Bu yazı, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde, yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut olay kendine özgü özellikler taşıdığından, hak kaybına uğramamak için hukuki destek alınması önerilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?: Tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması, kiralananın kiracıya tesliminden sonra (kiracılık devam ederken) verilmiş olması ve boşaltma tarihinin belirli olması gerekir. Türk Borçlar Kanunu m.352/1 bu şartları düzenler.
Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü geçerli mi?: Kural olarak hayır. Yargıtay uygulamasında, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmesi aranır. Sözleşmeyle aynı anda veya kiralanan henüz teslim edilmeden alındığı ispatlanan taahhütler, kiracının baskı altında olduğu kabul edilerek geçersiz sayılabilir.
Tahliye taahhüdünde tarih kısmı boş bırakılırsa ne olur?: Tanzim (düzenleme) ve tahliye tarihlerinin belirli olması gerekir. Tarihi boş bırakılan taahhütlerde uyuşmazlık çıktığında, kiracı imzasını ve tanzim tarihini usulünce çekişme konusu yapmazsa taahhütle bağlı sayılır; taahhüdün sözleşmeyle aynı tarihte alındığını ispatlarsa geçerlilik tartışması doğar.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye için süre ne kadardır?: Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Bir aylık süre içinde harekete geçilmezse kira sözleşmesi yenilenmiş sayılır ve o dönem için taahhüde dayanılamaz.
Çatılı işyeri için tahliye taahhüdü verilebilir mi?: Evet. TBK m.352/1, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır. Ancak taahhüdün yine tesliminden sonra, yazılı ve belirli tarihli olması şartı bu kiralar için de geçerlidir.

← Tüm Yayınlara Dön