Kısa Özet (AnswerBox): Depozito, kiralananın hasarsız geri verilmesinin teminatıdır; kiraya verenin serbestçe harcayabileceği bir peşinat değildir. Kesinti yapılabilmesi için kiraya verenin, kiralananı geri alırken durumunu gözden geçirmesi ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmesi gerekir (TBK m.335). Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Bildirim yapılmış olsa bile kiraya veren, zararın olağan yıpranmadan değil hor kullanmadan doğduğunu ve miktarını ispat etmek zorundadır; ispat edemezse depozitonun tamamını iade eder.
Kira ilişkisinin en çok uyuşmazlık doğuran aşaması, çoğu zaman sözleşmenin kurulması değil sona ermesidir. Kiracı anahtarı teslim eder, depozitosunu bekler; kiraya veren ise kiralananda gördüğü eksiklikleri gerekçe göstererek iadeyi geciktirir veya reddeder. Bu noktada tartışma, çoğunlukla hukuki değil ispat sorunudur: kim neyi, hangi belgeyle ve hangi sürede ortaya koyabiliyor?
Aşağıda depozitonun hukuki rejimi, kesinti yapılabilecek hâller, “olağan yıpranma – hor kullanım” ayrımının Yargıtay tarafından nasıl çizildiği ve iki tarafın da uygulamada en sık düştüğü hatalar, güncel içtihatlarla ele alınmaktadır. Sözleşme aşamasındaki risklerin bütünü için kira sözleşmesindeki görünmez tehlikeler yazısı da incelenebilir.
1. Hukuki Dayanak: TBK m.342 ve Güvence Bedelinin Rejimi
Depozito, kanundaki adıyla güvence bedeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde düzenlenmiştir:
TBK m.342: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”
Maddenin üç ayrı işlevi vardır ve uygulamada genellikle yalnızca birincisi bilinir:
Üst sınır. Güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. Sözleşmeye bunun üstünde bir tutar yazılması hâlinde aşan kısım talep edilemez.
Paranın nerede duracağı. Kanun, güvence bedelinin kiraya verenin cebine veya kişisel hesabına geçmesini öngörmez. Para, kiracı tarafından, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Yani hesap kiracı adına açılır, ancak kiraya verenin onayı olmadan çekilemez. Bu düzenleme, tek taraflı el koymayı ve “depozitoyu harcadım” savunmasını baştan engellemeyi amaçlar.
Otomatik iade mekanizması. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra/iflas takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine parayı iade etmekle yükümlüdür. Bu, kiracıya dava açmadan sonuç alma imkânı veren tek mekanizmadır.
Depozitonun elden verilmesinin riski
Uygulamada güvence bedeli neredeyse her zaman elden veya kiraya verenin kişisel hesabına ödenmektedir. Bu durumda TBK m.342/2 ve 342/3’ün getirdiği koruma mekanizması fiilen devre dışı kalır: banka üzerinden işleyen otomatik iade yolu kapanır, kiracı parasını geri almak için genel hükümlere göre talepte bulunmak zorunda kalır.
Ayrıca elden ödemede depozitonun verildiğinin ispatı kiracıya düşer. Yargıtay, sözleşmede depozito kaydı bulunmayan ve dekontlarda ödemenin niteliği açıklanmayan olaylarda, ödemenin depozito borcuna mahsuben yapıldığını ispat yükünü kiracıya yüklemiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2012/9515, K.2012/16885). Benzer şekilde, kiraya verenin ödenen tutarın depozito değil ilk ay kirası olduğunu savunduğu bir olayda da ispat yükü kiracıda kabul edilmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2013/15923, K.2014/7262).
Pratik sonuç: depozito elden veriliyorsa tutarın ve niteliğinin sözleşmede açıkça yazılması, banka havalesi yapılıyorsa açıklama alanına “… tarihli kira sözleşmesi depozito bedeli” yazılması ispat açısından belirleyicidir. Bu ve benzeri sözleşme aşaması risklerinin ayrıntısı için kira sözleşmesi imzalamadan önce kontrol edilmesi gereken maddeler yazısına bakılabilir.
Bir hatırlatma: işyeri kiralarında geçmişe dönük uygulama
Kiracının Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir ya da özel/kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında, TBK m.342 (m.323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354 ile birlikte) 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmamıştır. Bu erteleme 1 Temmuz 2020’de sona ermiştir; anılan tarihten sonraki dönem bakımından madde bu kiralarda da uygulanır. Konut kiralarında ise erteleme hiçbir zaman söz konusu olmamıştır.
2. Kiraya Veren Ne Zaman Kesinti Yapabilir?
Depozito, kiraya verenin kira ilişkisinden doğan alacaklarının teminatıdır. Dolayısıyla kesinti, ancak var olduğu ispatlanan bir alacak karşılığında yapılabilir. Uygulamada üç kalem söz konusu olur.
a) Hor kullanmadan doğan zarar (TBK m.316 ve m.334)
TBK m.316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür. TBK m.334 ise geri verme borcunu düzenler:
TBK m.334: “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
İkinci fıkra sıklıkla gözden kaçar ve doğrudan depozitoyu ilgilendirir: kiracının, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararlar dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğine dair önceden verdiği taahhütler geçersizdir. “Çıkışta depozito hiçbir şekilde iade edilmez” veya “depozito son ay kirasına mahsup edilemez ve iade edilmez” türünden sözleşme kayıtları bu hükmün kapsamına girebilir.
b) Ödenmemiş kira ve yan gider borçları
Depozito, ödenmemiş kira bedeli ile elektrik, su, doğalgaz, aidat gibi yan gider borçlarına mahsup edilebilir. Bunun için de borcun varlığı ve miktarı belgelendirilmelidir; kiracının tahliye tarihi itibarıyla abonelik kapatma ve borçsuzluk belgelerini alması bu tartışmayı büyük ölçüde bitirir.
Buna karşılık kiraya veren, tahliyeden sonra hasar, kira veya yan gider alacağı bulunduğunu hiç ileri sürmemişse, depozitonun iadesi ya da mahsubu gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiraya verenin böyle bir alacak iddiasında bulunmadığı bir olayda, ödendiği sabit olan 60.000 TL’lik depozito bedelinin ödenmiş kira bedellerinden mahsup edilmesi gerektiğini “kuşkusuz” olarak nitelendirmiştir (E.2017/8216, K.2019/948, 11.02.2019).
c) Sözleşmede kararlaştırılan özel şartlar
Taraflar, kiralananın belirli bir durumda teslim edileceğini (örneğin boyalı-badanalı) veya kiracının yaptığı imalatları sökeceğini kararlaştırabilir. Bu tür kayıtlar geçerlidir ve tarafları bağlar; nitekim boya-badana masrafının kiracıya yükletilip yükletilemeyeceği tartışmasında Yargıtay’ın ilk baktığı yer sözleşme metnidir.
Ancak bu serbesti sınırsız değildir. TBK m.343 uyarınca kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. TBK m.334/2 ise yukarıda değinilen peşin tazminat taahhütlerini geçersiz kılar.
d) Ve hepsinden önce gelen şart: TBK m.335 bildirimi
Yukarıdaki üç başlığın hiçbiri, aşağıda ele alınan bildirim yükümlülüğü yerine getirilmeden işletilemez. Uygulamada depozito davalarının önemli bir kısmı esasa girilmeden, yalnızca bu nedenle sonuçlanmaktadır.
TBK m.335: “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.”
3. Normal Yıpranma ile Hor Kullanım Ayrımı (Yargıtay Çizgisi)
Yargıtay’ın yerleşik formülü şudur: kiracı, kiralananı özenle kullanmak (TBK m.316) ve sözleşme sonunda aldığı hâliyle teslim etmekle (TBK m.334) yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun olağan kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir, münhasıran kötü kullanımdan doğan zarardan sorumludur.
Boya ve badana: sözleşmede hüküm yoksa kiracıya yükletilemez
Bu, uygulamada en çok tartışılan kalemdir ve içtihat nettir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinde kiralananın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair bir düzenleme bulunmadığı olayda, boya-badana masrafının olağan kullanımdan kaynaklandığını, hor kullanma sonucu oluşmadığını belirterek bu kalem yönünden talebin reddi gerektiğine hükmetmiştir (E.2019/5471, K.2019/10231, 18.12.2019).
Aynı Daire, bilirkişi raporunda boya-badana masrafının hor kullanma olarak nitelendirildiği ancak bu nitelendirmenin gerekçesinin gösterilmediği bir dosyada da, salt raporda yazması nedeniyle bu kalemin kiracıya yükletilemeyeceğini vurgulamıştır (E.2017/4967, K.2018/5987, 29.05.2018; aynı yönde E.2021/7613, K.2021/12348, 01.12.2021).
Sonuç: sözleşmede açık hüküm yoksa boya-badana kiraya verenin gideridir. Sözleşmede “kiralanan boyalı-badanalı teslim alınmıştır, aynı şekilde teslim edilecektir” benzeri bir kayıt varsa tablo değişir.
Parke, zemin ve tesisat: hor kullanma kabul edilse bile yıpranma payı düşülür
Hor kullanmanın varlığı tespit edilse dahi tazminat, yenileme bedelinin tamamı değildir. Yargıtay, hasar gören kalem üzerinden kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının indirilmesini aramaktadır.
Somut bir örnek: hor kullanım sonucu hasar gören laminat parkelerde, yenilenme bedeli üzerinden %10 oranında yıpranma payı düşülmesi gerektiğine hükmedilmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/5472, K.2024/3515, 05.11.2024 ile onanan süreç). Bir başka dosyada iç kapılar, mutfak dolapları, bahçe aydınlatması ve otopark kapısı bakımından hor kullanma kabul edilmiş, ancak %25 eskime payı indirilerek hesaplama yapılmıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/3510, K.2024/2560, 25.09.2024).
Musluk damlaması, conta eskimesi, menteşe gevşemesi gibi kullanım ömrünü tamamlamaktan doğan arızalar kural olarak olağan yıpranmadır. Kırık lavabo, sökülmüş tesisat, darbe kaynaklı zemin hasarı ise hor kullanma tartışmasının içine girer.
Bilirkişi raporunda aranan standart
Yargıtay, hükme esas alınacak raporda şu unsurları aramaktadır:
- Her hasar kalemi için ayrı ayrı hor kullanım / olağan kullanım değerlendirmesi yapılması,
- Masraf kalemlerinin birim fiyatının gösterilmesi,
- Rayiç bedellerin tahliye tarihi itibarıyla esas alınması,
- Hor kullanma kabul edilen kalemlerde kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının düşülmesi.
Bu unsurları taşımayan, “hasarların bir kısmı normal, bir kısmı hor kullanımdır” şeklinde genel ifadelerle yetinen raporlar denetime elverişli sayılmamaktadır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/375, K.2015/2385, 10.03.2015; E.2013/11864, K.2014/3774, 26.03.2014).
Delil tespiti raporunun sınırı
Kiraya verenin tek taraflı olarak yaptırdığı delil tespiti raporu, kiracı tarafından itiraza uğradığında tek başına hükme esas alınamaz. Yargıtay, “tek taraflı hazırlanan ve itiraza uğrayan tespit dosyası bilirkişi raporuna dayalı olarak hesaplama yapılamayacağını” açıkça belirtmiştir (3. Hukuk Dairesi, E.2023/3510, K.2024/2560, 25.09.2024).
4. Kiracının Hakları
İspat yükü kimde?
Sıralama şöyledir:
- Kiracı, depozitoyu verdiğini ispat eder. Sözleşmedeki kayıt veya açıklamalı banka dekontu bu yükü karşılar.
- Kiraya veren, TBK m.335 uyarınca gözden geçirme ve hemen yazılı bildirim yükümlülüğünü yerine getirdiğini ispat eder. Edemezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur ve depozito tamamen iade edilir.
- Bildirim varsa kiraya veren, zararın hor kullanmadan doğduğunu ve miktarını ispat eder. Bu, kural olarak keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır.
Teslim tutanağı yoksa ispat yükü yer değiştirmez. Tutanağın bulunmaması, kiralananın hasarlı teslim edildiği yönünde bir karine yaratmaz; yük yine kiraya verendedir. Ancak tutanaksız çıkış tahliye tarihinin ispatını zorlaştırır. Yargıtay uygulamasında tahliye tarihini ispat yükü kiracıdadır ve kiracı bu tarihi ispat edemezse kiraya verenin bildirdiği tarih esas alınabilmektedir (3. Hukuk Dairesi, E.2021/7075, K.2021/10193, 18.10.2021). Bu da kiracının fazladan kira bedelinden sorumlu tutulması sonucunu doğurur.
Buna karşılık, ihtirazi kayıtsız imzalanan bir anahtar teslim tutanağı kiracı lehine güçlü bir belgedir: tutanakta hiçbir ayıptan söz edilmemişse, kiraya verenin sonradan hor kullanma iddiasında bulunması ciddi biçimde zorlaşır.
Başvuru yolları
Arabuluculuk (zorunlu ilk adım). Kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B-a; 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren). Depozito iadesi bu kapsamdadır. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Sulh Hukuk Mahkemesi. Anlaşma sağlanamazsa görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. HMK m.4/1-a, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları sulh hukukun görevine bırakmıştır. Görev kamu düzenindendir ve mahkemece resen gözetilir; uyuşmazlığın ticari nitelikte olması sonucu değiştirmez. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, ticari kira ilişkisinden doğan depozito iadesi ve istirdat talebinde asliye ticaret mahkemesinin görevsizlik kararı vermesi gerektiğine hükmetmiştir (E.2025/488, K.2025/280, 05.02.2025).
İcra takibi. Depozito alacağı için ilamsız icra takibi de başlatılabilir. Kiraya verenin itirazı hâlinde itirazın iptali davası açılır; bu dava da arabuluculuk şartına tabidir. Alacağın belgeye dayandığı hâllerde icra yolu, dava yoluna göre daha hızlı sonuç verebilir.
TBK m.342/3 yolu (vadeli hesap varsa). Depozito kanuna uygun biçimde vadeli tasarruf hesabına yatırılmışsa, kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava/takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmediği takdirde banka, kiracının istemi üzerine parayı iade etmekle yükümlüdür. Bu yol dava açmayı gerektirmez; ancak yalnızca hesap usulüne uygun açılmışsa işler.
Zamanaşımı
Depozito alacağı kira sözleşmesinden doğar; kira bedeli gibi dönemsel bir edim olmadığından TBK m.147’deki beş yıllık süreye tabi değildir. Yargıtay, depozito alacağında genel zamanaşımı süresinin (TBK m.146 – on yıl) uygulanacağını kabul etmektedir (6. Hukuk Dairesi, E.2013/12678, K.2014/4609, 09.04.2014).
Kiraya verenin hor kullanmadan doğan tazminat alacağı da sözleşmeye aykırılığa dayandığından on yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak bu alacağın pratikteki asıl sınırı zamanaşımı değil, TBK m.335’teki “hemen bildirim” şartıdır: bu şart kaçırıldığında on yıllık süre içinde olunması hiçbir işe yaramaz.
5. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Kiraya veren tarafında:
- Bildirimi geciktirmek. En sık ve en pahalı hata budur. Tahliyeden sonra önce tespit yaptırıp, raporu aylar sonra kiracıya tebliğ ettirmek “hemen bildirim” şartını karşılamaz.
- Bildirimi yanlış kişiye yapmak. Kiracı vefat etmişse mirasçılara, kiracı şirketse şirket tüzel kişiliğine yapılmalıdır. Yanlış muhataba yapılan bildirim yapılmamış sayılır.
- Tek taraflı tespite güvenmek. Kiracının katılmadığı ve itiraz ettiği delil tespiti raporu tek başına hüküm kurmaya elverişli değildir.
- Depozitoyu hem mahsup edip hem de tazminata dahil etmek. Aynı depozitonun hem hor kullanma bedelinden hem kira alacağından iki kez mahsup edildiği hesaplamalar Yargıtay tarafından bozulmaktadır (6. Hukuk Dairesi, E.2011/8747, K.2011/13778, 05.12.2011).
Kiracı tarafında:
- Teslim tutanağı almadan çıkmak. İspat yükünü değiştirmez ama tahliye tarihi tartışmasına kapı açar. Kiraya veren anahtarı almaya gelmiyorsa tevdi mahalli tayini istenmelidir; anahtarın kiraya verenin yakınına elden bırakılması usulüne uygun teslim sayılmamaktadır.
- Depozitoyu elden vermek ve belgelendirmemek. Sözleşmede kayıt yoksa ve dekontta açıklama bulunmuyorsa, paranın depozito olarak verildiğini ispat yükü kiracıya düşer.
- Sözlü anlaşmaya güvenmek. “Son ay kirasını ödeme, depozitodan düşeriz” şeklindeki sözlü mutabakatlar, sonradan temerrüt ve tahliye tartışmasına dönüşebilmektedir. Bu yöndeki mahsup iradesi yazılı hâle getirilmelidir.
- Giriş ve çıkışta fotoğraf çekmemek. Fotoğraf tek başına belirleyici değildir, ancak tarihli ve karşı tarafça da imzalanmış bir tutanağın ekinde delil değeri yüksektir.
Tahliye sürecinin bütününe ilişkin hukuki çerçeve için ev sahibinin kiracıyı hangi şartlarda tahliye edebileceği ve tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları yazıları incelenebilir.
6. Emsal Yargıtay Kararları
1) Bildirim yoksa kiracı sorumluluktan kurtulur — fotoğraf ve tutanak sonucu değiştirmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/1161, K.2025/441, 22.01.2025. Kiraya veren, kiralanandaki hor kullanmayı fotoğraf, CD ve tutanakla belgelediğini ileri sürmüştür. Ancak hor kullanma ihtarı kira sözleşmesine taraf olmayan şirkete gönderilmiş, vefat eden kiracının mirasçılarına yazılı bildirim yapılmamıştır. Daire, kiraya verenin TBK m.335 uyarınca makul süre içinde yazılı bildirimde bulunma yükümlülüğünü yerine getirdiğinden söz edilemeyeceğini belirterek davanın reddine ilişkin kararı onamıştır.
2) “Hemen bildirim” ölçütü: dört ay geç kalmak yeterli değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/822, K.2025/281, 15.01.2025. Kiralanan 31.05.2019’da teslim alınmış, taraflarca imzalanan anahtar teslim tutanağında hiçbir ayıptan söz edilmemiş ve ihtirazi kayıt konulmamıştır. Kiraya veren 17.06.2019’da delil tespiti talep etmiş, 16.07.2019 tarihli bilirkişi raporu kiracıya ancak 07.10.2019’da tebliğ edilmiştir. Daire, tespit ve tebliğ için geçen sürenin de makul olması gerektiğini, somut olayda makul süre içinde yazılı bildirim yapıldığından söz edilemeyeceğini belirterek hor kullanma tazminatı talebinin reddini onamıştır.
3) Bir ay içinde tebliğ edilen bilirkişi raporu, TBK m.335 bildirimi yerine geçer. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2021/6502, K.2022/548, 27.01.2022. Kiralananın kiraya verenin fiilî hâkimiyetine geçtiği 03.09.2012 tarihinde keşif yapılmış, hazırlanan bilirkişi raporu 03.10.2012’de kiracıya tebliğ edilmiştir. Daire, bilirkişi raporunun tebliğinin TBK m.335’te düzenlenen yazılı bildirim yerine geçtiğini ve kiraya verenin makul süre içinde bildirim yükümlülüğünü yerine getirdiğini kabul ederek, tazminat talebinin esastan incelenmesi gerektiğine hükmetmiştir. (Aynı dosyada ilk derece mahkemesi, dört ay sonra dava açılması suretiyle yapılan bildirimi makul süreyi aşmış saymıştı.) Bu karar, 1 ve 2 numaralı kararlarla birlikte okunduğunda uygulamadaki makul süre eşiği hakkında somut bir fikir vermektedir.
4) Boya-badana, sözleşmede hüküm yoksa olağan kullanımdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2019/5471, K.2019/10231, 18.12.2019. Mahkeme, olağan kullanıma dayalı boya-badana imalatı talebini de kabul etmiştir. Daire, kira sözleşmesinde kiralananın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair bir düzenleme bulunmadığına göre bu masrafın olağan kullanımdan kaynaklandığını, hor kullanma sonucu oluşmadığını belirterek kararı bozmuştur. Aynı kararda, tespit raporunda her hasar kalemi için ayrı ayrı hor kullanım–olağan kullanım ayrımı yapılmamış olması, rayiç birim fiyatların tahliye tarihi itibarıyla esas alınmaması ve yıpranma payının düşülmemesi de eksiklik olarak sayılmıştır.
5) Hor kullanma varsa bile yıpranma payı indirilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/5472, K.2024/3515, 05.11.2024. Uzun süren yargılama sonucunda, hor kullanım sonucu hasar gören laminat parkelerin yeniden kullanılır hâle getirilme bedeli üzerinden %10 yıpranma payı düşülerek hesaplama yapılmış ve karar onanmıştır. Sürecin önceki aşamalarında ayrıca, boya-badana masrafının hor kullanma sayılamayacağı ve tespit raporunda yer almayan masraf kalemlerinin tazminat hesabına eklenemeyeceği vurgulanmıştır.
6) Zarar depozitodan yüksekse kiracı iade isteyemez; ancak hesap denetime elverişli olmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/3510, K.2024/2560, 25.09.2024. Hor kullanma kabul edilen kalemlerde %25 eskime payı düşülerek belirlenen zarar, 6.500 USD tutarındaki depozitodan yüksek çıkmıştır. Daire, depozitonun iadesi şartlarının oluşmadığını, aşan kısım bakımından kiraya verenin alacaklı olduğunu kabul etmiştir. Aynı kararda, tek taraflı hazırlanan ve itiraza uğrayan tespit raporuna dayalı hesaplama yapılamayacağı da belirtilmiştir.
7) Kiraya veren alacak iddiasında bulunmuyorsa depozito iade/mahsup edilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/8216, K.2019/948, 11.02.2019. Daire, önce TBK m.342 ve m.335 çerçevesini ortaya koymuş; ardından kiraya verenin tahliye sonrası hasar, kira veya yan gider alacağı bulunduğunu ileri sürmediğini tespit ederek, ödendiği sabit olan depozito bedelinin ödenen kira bedellerinden mahsup edilmesi gerektiğini belirtmiş ve kararı bozmuştur.
8) Depozito alacağında zamanaşımı on yıldır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2013/12678, K.2014/4609, 09.04.2014. Depozito alacağı kira sözleşmesinden kaynaklandığından, zamanaşımı süresinin hesabında TBK m.146 (mülga BK m.125) hükümlerinin uygulanması gerektiği belirtilerek, alacağı beş yıllık süre gerekçesiyle reddeden karar bozulmuştur.
7. Kritik Süreler
| Süre | Neye ilişkin | Dayanak / sonuç |
|---|---|---|
| “Hemen” | Kiraya verenin, kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri yazılı bildirmesi | TBK m.335. Yargıtay bunu “makul süre” olarak yorumlamaktadır. Tahliyeden ~1 ay sonra tebliğ edilen bilirkişi raporu makul sayılmış; ~4 ay ve üzeri gecikmeler makul sayılmamıştır. Bildirim yoksa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. |
| 3 ay | Kiraya verenin, dava/icra/iflas takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmesi | TBK m.342/3. Bildirilmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi iade eder. Yalnızca güvence vadeli hesaba yatırılmışsa işler. |
| 3 aylık kira bedeli | Güvencenin üst sınırı (süre değil, tutar sınırı) | TBK m.342/1. Aşan kısım talep edilemez. |
| 10 yıl | Depozito iadesi alacağında zamanaşımı | TBK m.146. Sözleşmeden doğan alacak; TBK m.147’deki 5 yıllık dönemsel edim süresine tabi değildir. |
| Dava öncesi | Arabuluculuğa başvuru | HUAK m.18/B-a (01.09.2023’ten itibaren). Dava şartıdır; atlanırsa dava usulden reddedilir. |
8. Sonuç
Depozito uyuşmazlıklarının sonucunu belirleyen üç eşik vardır ve bunlar sırayla aşılır.
Birincisi bildirim eşiğidir: kiraya veren, kiralananı geri alırken durumunu gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmemişse, elinde ne kadar fotoğraf veya tek taraflı tespit bulunursa bulunsun kiracı sorumluluktan kurtulur. Güncel Yargıtay kararları bu eşiği ciddiyetle uygulamaktadır.
İkincisi nitelendirme eşiğidir: bildirim yapılmış olsa dahi, zararın olağan yıpranmadan değil hor kullanmadan doğduğu, her hasar kalemi için ayrı ayrı ve denetime elverişli bir bilirkişi raporuyla ortaya konmalıdır. Sözleşmede özel hüküm bulunmadıkça boya-badana bu eşiği geçemez.
Üçüncüsü hesaplama eşiğidir: hor kullanma kabul edilen kalemlerde bile kullanım süresiyle orantılı yıpranma payı indirilir, rayiç bedeller tahliye tarihi itibarıyla belirlenir ve depozito iki kez mahsup edilemez.
Kiracı için pratik öneri, çıkışta karşılıklı imzalı bir teslim tutanağı düzenlemek ve abonelik borçsuzluk belgelerini almaktır. Kiraya veren için pratik öneri ise, tahliyeyi izleyen günlerde kiracıya noter aracılığıyla yazılı bildirim göndermek ve tespiti kiracının katılımına açık biçimde yaptırmaktır. Kira ilişkisinin bütününe dair değerlendirme için kira hukuku alanındaki bilgilendirme içerikleri de incelenebilir.
Yasal Uyarı: Bu yazı, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde, yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut olay kendine özgü özellikler taşıdığından, hak kaybına uğramamak için hukuki destek alınması önerilir.