Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Tahliye Edebilir? (2025 Güncel)

Kira hukuku, uygulamada en sık karşılaşılan ve aynı zamanda en fazla yanlış yorumlanan alanlardan biridir. 2025 yılı itibarıyla Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve güncel yargı içtihatları çerçevesinde, bir mülk sahibinin kiracısını tahliye edebilmesi için kanunda sayılan sınırlı sayıdaki sebeplerden birinin varlığı şarttır.

Bu makalede, kiraya verenin haklı tahliye sebeplerini, Yargıtay’ın aradığı “samimiyet” kriterlerini ve usul kurallarını inceleyeceğiz.

1. İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk/torun), üstsoyunun (anne/baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için tahliye davası açabilir.

Yargıtay’ın “Gerçek ve Samimi İhtiyaç” Kriteri

Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre (Örn: Yargıtay 3. HD, 2019/4734 K.), ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

• Devamlılık: Geçici ihtiyaçlar (örneğin kısa süreli tatil amaçlı kullanım) tahliye sebebi sayılmaz.
• Henüz Doğmamış İhtiyaç: İhtiyacın doğmuş olması gerekir; “ileride çocuğum evlenecek” gibi kesinleşmemiş sebeplerle dava açılamaz.
• Şirket İhtiyacı: Kiraya veren bir şirket ise, konut ihtiyacı iddiasında bulunamaz; ancak faaliyet konusuyla ilgili işyeri ihtiyacı için dava açabilir.

Dava Açma Süresi:

• Belirli Süreli Sözleşmelerde: Sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

2. On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye (TBK m. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresi geçtikten sonra herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bu hak, sözleşme süresinin bitiminden sonra işleyen uzama yıllarını kapsar.

Dikkat: 10 yıllık süre, sözleşme tarihinden değil, sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlar.

Yargıtay uygulamasına göre, ihtarın 10 yıllık uzama süresinin bitimini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır.

3. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (TBK m. 352/1)

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.

Geçerlilik Şartları (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2021/1108 K.):

• Yazılı Olmalıdır: Sözlü taahhüt geçerli değildir.
• Teslimden Sonra Verilmelidir: Kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya sözleşmeden önce verilen taahhütler, kiracının iradesinin baskı altında olduğu kabul edildiğinden geçersiz sayılır.
• Tarih Kısmı: Yargıtay’ın güncel kararlarına göre; taahhütnamenin “tanzim” ve “tahliye” tarihlerinin sonradan doldurulmuş olması, tek başına belgeyi geçersiz kılmaz. Boş kağıda imza atan kiracı, bunun sonuçlarına katlanmakla yükümlü tutulmaktadır. Ancak taahhüdün sözleşme ile aynı gün alındığı ispatlanırsa geçersiz olur.

4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı yazılı ihtarda bulunulan kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.

Şartlar:

1. İhtarlar aynı kira yılı içinde çekilmelidir.
2. İhtarlar farklı aylara ait kira bedelleri için olmalıdır.
3. İhtarnamede ödenmeyen ayın kirası açıkça belirtilmeli ve ödeme talep edilmelidir.
4. Dava Süresi: Kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

5. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Kiralananı sonradan edinen kişi (satın alan), kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı için tahliye talep edebilir.

• İhtar Süresi: Taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır.
• Dava Süresi: Yazılı bildirimden sonra, 6 ay sonra dava açılabilir.
• Alternatif: Yeni malik dilerse, eski kira sözleşmesinin süresinin bitimini bekleyerek, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir.

6. Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat

TBK m. 355 uyarınca; ihtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle tahliye sağlandığında, kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Bu yasağa aykırı davranılması halinde, kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir. Ancak Yargıtay, bu tazminatın doğması için tahliyenin mahkeme kararı veya icra marifetiyle sağlanmış olmasını aramaktadır (Yargıtay 3. HD, 2019/2527 K.). Kiracının ihtar üzerine kendiliğinden çıkması durumunda tazminat hakkı doğmayabilir.

Sonuç: Haklıyken Haksız Duruma Düşmeyin

Tahliye süreçleri; ihtarname süreleri, tebligat usulleri ve dava açma zamanlamaları açısından son derece teknik detaylar içerir. 1 günlük süre hatası dahi, davanın reddine ve sürecin bir yıl uzamasına neden olabilir. Mülkiyet hakkının kullanımı ve kiracı haklarının dengesi, ancak usul kurallarına tam riayet ile sağlanabilir.

Yasal Uyarı: Bu yazı, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde, yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut olay kendine özgü özellikler taşıdığından, hak kaybına uğramamak için profesyonel hukuki destek almanız önerilir.