Son yıllarda artan enflasyon ve konut piyasasındaki dalgalanmalar, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıkları zirveye taşıdı. Taraflar anlaşamadığında başvurulan en yaygın yol "Kira Tespit Davası" olsa da, bu dava sanıldığı kadar basit bir "dilekçe ver, kirayı arttır" süreci değildir.
Bir avukat olarak sıkça karşılaştığım en büyük sorun; haklı olan tarafın, süreleri kaçırdığı veya hatalı talepte bulunduğu için davayı kaybetmesidir.
İşte kira tespit davası açmadan önce, hak kaybına uğramamanız için bilmeniz gereken 7 hayati nokta.
Kira hukukunda en kritik eşik 5. yıldır. Sözleşmeniz 5 yılını doldurmadıysa, kira artışı yasal sınır olan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması ile sınırlıdır. Ancak 5 yıl dolduktan sonra, hakim TÜFE ile bağlı kalmaksızın, bölgedeki emsal rayiçlere göre kirayı yeniden belirleyebilir.
Bunu Neden Bilmelisiniz? Eğer 3. yıldaysanız ve kira çok düşük kaldıysa "kira tespit davası" değil, şartları çok daha ağır olan "uyarlama davası" açmanız gerekir ki bu davanın kabulü oldukça zordur. Tespit davası için 5 yıllık "hak ve nesafet" döneminin dolması şarttır.
Kira tespit davalarında davanın ne zaman açıldığı, yeni kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağını belirler. Burada "Sözleşmede Artış Maddesi" olup olmadığı hayati önem taşır:
Dikkat: Bu süreyi bir gün bile kaçırırsanız, belirlenecek yeni kira bedeli o yıl için değil, bir sonraki yıl için geçerli olur. Bir yıllık kira farkını kaybetmemek için bir avukatla takvim hesabı yapmanız şarttır.
Eski tarihli birçok kira sözleşmesinde artış oranı olarak "ÜFE-TÜFE ortalaması" veya "TEFE-TÜFE" gibi ifadeler yer alır. Ancak güncel Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) kararları, bu tür ifadelerin belirli ve muayyen olmadığını, dolayısıyla artış şartının geçersiz sayılabileceğini öngörmektedir.
Örneğin, İstanbul BAM 2024/3307 Esas sayılı kararında; sözleşmede iki farklı artış maddesi bulunması sebebiyle artış şartının belirsiz olduğuna ve geçersizliğine hükmedilmiştir. Bu durum, davanızın seyrini ve ispat yükünü tamamen değiştirir.
Kira tespit davasında bilirkişi gelip bölgedeki emsallere bakar. Diyelim ki bilirkişi, evinizin boş olarak 30.000 TL'ye kiralanabileceğini raporladı. Mahkeme direkt bu rakama hükmetmez.
Kiracınız "eski kiracı" olduğu için, hakim %10 ile %20 arasında bir "Hakkaniyet İndirimi" (eski kiracı indirimi) uygular. Dolayısıyla beklentinizi brüt rakam üzerinden değil, bu hukuki indirimi hesaba katarak oluşturmalısınız.
Eğer bir işyeri (dükkan, ofis) için kira tespiti istiyorsanız, talebinizin "Brüt" mü yoksa "Net" mi olduğunu dava dilekçesinde açıkça belirtmelisiniz.
Yargıtay uygulamasına göre çatılı işyerlerinde kira tespiti talebi brüt kira bedeli üzerinden yapılmalıdır. Dilekçenizde bu ayrımı hatalı yaparsanız veya harcı eksik yatırırsanız, davanız usulden reddedilebilir veya süreç aylar boyunca uzayabilir.
Hukukumuzdaki pek çok davada (tazminat vb.) dava değeri başta düşük tutulup sonradan arttırılabilir (belirsiz alacak davası). Ancak Kira Tespit Davaları "Belirsiz Alacak Davası" olarak açılamaz ve talep edilen miktar sonradan ISLAH EDİLEMEZ.
Yani dava açarken, talep ettiğiniz kira bedelini nokta atışı ve net bir şekilde yazmak zorundasınız. "Şimdilik 10.000 TL dava açayım, bilirkişi 20.000 TL derse yükseltirim" derseniz, mahkeme sadece talep ettiğiniz 10.000 TL'ye hükmeder. Bu teknik detay, neden uzman bir avukatla çalışmanız gerektiğinin en somut kanıtıdır.
2023 yılı itibariyle kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce Arabuluculuk kurumuna başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Dava açma hakkınız doğmuş olsa bile, önce arabulucuya gitmeden doğrudan mahkemeye başvurursanız davanız "dava şartı yokluğundan" hemen reddedilir.
Kira tespit davası; doğru zamanlama, doğru emsal araştırması ve doğru talep (net/brüt, miktar) ile kazanılır. İnternetten bulduğunuz taslak dilekçelerle, geri dönüşü olmayan hatalar yapabilir (örneğin ıslah yasağına takılarak) ve yıllarca sürecek bir davadan beklediğiniz sonucu alamayabilirsiniz.
Kira hukukundaki tecrübemizle, mülkünüzün gerçek değerini bulması veya kiracı olarak haklarınızın korunması için yanınızdayız.
Av. Fatih Turan
Ankara Barosu - 46839
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Dosyanıza özel detaylı bilgi için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
