Hukuki Çerçeve: TBK m.344
Kira bedelinin artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Tarafların bir önceki kira yılında geçerli kira bedelinin, o kira yılı içinde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde artırılabileceği kabul edilmiştir.
Bu sınır emredici niteliktedir: sözleşmede TÜFE üstü bir oran (örneğin "yıllık %50 artış" veya "ÜFE oranında artış") kararlaştırılmış olsa dahi, üst sınırı aşan kısım hüküm ifade etmez ve hakim tarafından resen dikkate alınabilir.
%25 Geçici Konut Sınırının Yaşam Döngüsü
Konut kiralarında uygulanan %25'lik geçici üst sınır, 7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022'de yürürlüğe girmiş, 7456 sayılı Kanun ile 1 Temmuz 2024'e kadar uzatılmış ve bu tarihte yenilenmeyerek sona ermiştir. Bu sınır yalnızca konut kiralarına uygulanmış; çatılı işyeri kiralarında bu dönemde de TBK m.344'teki genel TÜFE kuralı geçerliliğini korumuştur.
2026 itibarıyla konut ve işyeri kiraları aynı üst sınıra tabidir: TÜFE 12 aylık ortalaması.
5 Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde Farklı Kural
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, TBK m.344/3 uyarınca yeni kira bedeli; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu durumda TÜFE artık tek başına bağlayıcı üst sınır değil, değerlendirme kriterlerinden biridir. Bu konudaki dava süreci için kira tespit davası yazısı incelenebilir.
Artış Oranı Kararlaştırılmamışsa
Sözleşmede artış oranına ilişkin bir hüküm bulunmasa dahi, kiraya veren TÜFE sınırını geçmemek kaydıyla hakkaniyete uygun bir artış talep edebilir; bu durumda da hakimin belirleyeceği oran TÜFE üst sınırını aşamaz.
Kira sözleşmesi imzalanırken dikkat edilmesi gereken diğer riskler için kira sözleşmesindeki görünmez tehlikeler yazısı, kira hukukunun genel çerçevesi için kira hukuku sayfası incelenebilir.
Yasal Uyarı: Bu sayfa, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hesaplama aracı bir tahmin aracıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgü özellikler taşıdığından, hak kaybına uğramamak için hukuki destek alınması önerilir.